اگر سایت‌های ثبت اگهی را مشاهده کرده باشید عباراتی نظیر پیش فروش در چیتگر و مناطق دیگر را مشاهده که خواهید کرد در این مطلب به بررسی این موضوع می‌پردازیم که پروژه‌های ساختمانی که در مرحله شروع کار و یا نیمه کاره هستند به چه صورتی می‌توانند جذب سرمایه کنند و قالب قانونی برای فروش اینگونه سازه‌ها به چه صورت است تا بطور کلی برایتان روشن شود که پروژه‌های پیش فروش چند نوع هستند که موارد بررسی شده در این مطلب به نوع فروشنده (تعاونی ساز، شخصی، شرکتی) نوع خرید (قطعی، علی الحساب، سهامی) و شرایط مشارکت در اینگونه پروژه‌ها می‌باشد.
سازنده پروژه پیش فروش
بطور کلی پیش‌فروش یک واحد مسکونی، تجاری و اداری به منظور جذب سرمایه برای پیشرفت کار می‌باشد. حال می‌تواند در مرحله‌ای باشد که هنوز پروژه شروع نشده و یا در مراحل میانی و حتی پایانی باشد ولیکن نوعی که پیش فروش در هر مرحله انجام می‌شود از نظر قانونی متفاوت است.
در واقع قانون پیش فروش را در 30 درصد پیشرفت به رسمیت می‌شناسد و برای آن می‌توان در دفتر اسناد رسمی کد مخصوص و قابل پیگیری صادر کرد و اگر پروژه‌ای در مرحله‌ی شروع یا حتی خرید زمین قرار دارد در قالب شخص یا شرکت نمی‌توان اقدام به پیش فروش کرد و باید در قالب تعاونی اقدام به این کار کرد مانند پروژه ستین در منطقه 22 تهران. سازنده‌ای هم که بطور شخصی یا شرکتی می‌سازد شرایطش مشخص است و حتما با آن آشنایی دارید.
انواع سرمایه گذاری پروژه پیش فروش
همانطور که در بالا اشاره کردیم سازنده‌ها متفاوتند و نوع فروش نیز باید متفاوت باشد. اگر پروژه در مرحله‌ی قانونی (بالای 30 درصد پیشرفت فیزیکی) باشد فروشنده قیمت واحد را به صورت متری اعلام می‌کند و خریدار معمولا باید بین 40 تا 60 درصد مبلغ کل را هنگام عقد قرارداد پرداخت کند و مابقی را طی مدت زمانی خاص که برابر با پیشرفت فیزیکی پروژه است پرداخت کند. در این مورد قیمت قطعی است و تمام چیزهایی که باعث تغییر قیمت می‌شود باید در قرارداد ذکر شده و توسط سازنده تعهد داده شود. نمونه‌ای از این سازه‌ها پروژه شمیم رحمت می‌باشد.
پروژه‌های تعاونی ساز
در پروژه‌هایی که در مرحله خرید زمین یا تحویل زمین قراردارند باید بصورت تعاونی پیش فروش شوند. تعاونی یعنی عده‌ای جمع می‌شوند و تشکیل تعاونی می‌دهند که با سرمایه خود و پرداخت تمام هزینه‌ها زمینی را تهیه کرده و اقدام به ساخت کنند. برای مدیریت تعاونی نیز باید عده‌ای را از بین خود انتخاب کنند تا مدیریت سرمایه و روند انجام کار را انجام دهند
در این حالت قیمت ساخت علی‌الحساب هست یعنی اگر هر شخص بخواهد متراژ مشخصی را داشته باشد قطعا به علت بالا رفتن قیمت ساخت و هزینه‌ها در طی مدت زمان خاص یا باید از متراژ خود کم کند و یا مبلغ پرداختی را بروز پرداخت کند که متراژ حفظ شود. در مورد امکانات نیز معمولا اگر توافقی در بین اعضا انجام شود می‌توان برو روی امکانات تصمیم گیری کرد و آنرا مکتوب کرد.
سرمایه گذاری در این نوع از پیش فروش در زمان ثبات بازار بسیار مناسب است و در زمان جهش قیمت‌ها پیش فروش قطعی برتری دارد.
پروژه‌های سهامی
در این نوع پروژه‌ها بصورت شرکتی و سهامی واگذار می‌شوند و در واقع خریدار در نقش سرمایه گذار در پروژه وارد می‌شود. در این نوع از پیش‌فروش تمامی شرایط بنا بر اعلام شرکت سازنده می‌باشد اینکه می‌خواهد یک واحد را بصورت کامل در ازای مبلغی بصورت قسطی واگذار کند و یا بر اساس مبلغی که سرمایه گذاری شده در پایان پروژه سودی بدان اضافه کرده و به سرمایه گذار بدهد.
در واقع در حال حاضر این نوع پروژه‌ها بسیار کم هستند و به دلیل علاقه مردم به مشخص بودن شرایط و یا خرید یک واحد یا متراژ مشخص این نوع پیش فروش طرفدار بسیار کمی دارد و پروژه‌های کمی نیز اقدام به این نوع فروش می‌کنند.
کدامیک مطمئن‌تر می‌باشد؟
در واقع هرکدام از این نوع پیش‌فروش‌ها هم می‌تواند خوب و هم می‌تواند بد شود و عوامل زیادی است که باید در خرید اینگونه پروژه‌ها مورد توجه قرار بگیرد تا بهترین و مطمئن ترین خرید را انجام دهید. در ادامه به مواردی که باید توجه فرمایید اشاره می‌کنیم:
- وضعیت سند زمین و کاربری آنرا جویا شده و مدارک و اسناد را روئیت کنید
- سابقه سازنده و اعتبار آنرا به دقت بررسی کنید
- هر شرایط آسانی مطلوب نیست اگر شرایطی بسیار آسان و انعطاف پذیر است برای گرفتن پول از شما خوب است و برای تحویل واحد به شما دشوار!
- هر چیزی که باعث افزایش قیمت می‌شود در قرارداد ذکر شود. در پروژه‌های قطعی که بصورت کامل و با جزئیات باید روشن شود و در پروژه‌های علی الحساب یا تعاونی ترجیحا باید مکتوب شده و یا تعیین تکلیف شود.
- تعاونی‌ها حتما دولتی نیستند و افراد عادی نیز می‌توانند تعاونی ثبت کنند. پروژه پیش‌فروش تعاونی سازی را انتخاب کنید که ریشه دولتی داشته باشد و وابستگی به آن نیز مشخص باشد و صرفا استفاده از نام شهدا و یا اسامی اینچنینی نشان دهنده دولتی بودن تعاونی نیست.
- تعاونی‌های وابسته به سپاه بهترین عملکرد را تاکنون داشته‌اند و تعاونی‌های وابسته به ارتش روند کار آنها کندتر بوده است. در مورد مابقی تعاونی‌ها به علت محدود بودن پروژه‌ها نمی‌توانیم نظر دهیم و بستگی به تحقیق خودتان دارد.
- اگر قیمت بصورت علی‌الحساب است باید چهارچوبی برای افزایش آن نیز وجود داشته باشد مثال شاخص سازمان برنامه بودجه
کلام آخر
اگر قصدتان خرید خانه می‌باشد پیش خرید از واحد آماده به صرفه‌تر و سودده‌تر است اما ریسک خرید آن نیز بالاتر می‌باشد و بسیاری از افراد به سراغ آن نمی‌روند. پیشنهاد ما این است که با تحقیق در مورد پروژه‌های پیش فروش اگر قصد سرمایه گذاری پرسود دارید و یا اگر قصد دارید متراژ بیشتری از واحدی که هم اکنون می‌توانید بصورت آماده خریداری کنید داشته باشید انتخاب درستی انجام دهید.
در حال حاضر به دلیل اینکه وضعیت بازار نشان دهنده ثبات در سال آتی می‌باشد می‌توان با خیال راحت اقدام به خرید کرد و تصور اینکه قیمت‌ها ریزش می‌کند را نباید داشت. تمام سعی ما معرفی جوانب مختلف پیش‌فروش و انواع آن بوده که برایتان مشخص شود که پروژه‌های پیش فروش چند نوع هستند؟ تا بتوانید بهترین انتخاب را داشته باشید.
توجه : دانوتک هیچ مسئولیتی در قبال صحت مطالب منتشر شده با تگ تبلیغات در سایت ندارد.
