طرح توجیهی شهرداری طرحی است که در جهت کسب جواز برای اعمال دسته‌ای از تغییرات بر طرح تفصیلی، به کمیسیون ماده 5 ارائه می‌گردد. طرح توجیهی با عناوین مختلف از جمله طرح توجیهی شهرداری نیز شناخته می‌شود. این طرح شهرسازی برای پذیرش و یا رد اعمال هر گونه تغییرات جدید بر روی اراضی و دارایی‌های ساختمانی مالکان و سرمایه‌گذاران تعیین تکلیف می‌کند. طرح توجیهی در حوزه‌ی خدمات ساختمانی جای می‌گیرد و تغییراتی را بر یک طرح از پیش تعریف شده که طرح تفصیلی نام دارد، اعمال می‌کند. برای درک بهتر این موضوع، ابتدا لازم است که بدانید طرح تفصیلی چیست.
طرح تفصیلی چیست؟
به طور خلاصه، ارائه هر گونه طرح توجیهی و امکان سنجی برای شهرداری پس از تصویب و اجرای طرح تفصیلی صورت می‌گیرد. طرح تفصیلی، طرحی است که براساس ضوابط و قوانین آن، وضعیت اراضی موجود در سطح شهر برای بهره‌برداری در مقاصد مختلف مشخص می‌شوند. در این طرح، ضوابط و مقرراتی تصویب می‌شوند که به مدیریت یکپارچه و هر چه بهتر حوزه شهری می‌انجامند. هر نوع تعیین تکلیف در زمینه پهنه سکونت برای کاربری‌های مسکونی، احداث و ساخت‌وساز واحدهای درمانی، تفریحی، مذهبی، فضای سبز و نیز میزان تراکم ساختمان‌های مسکونی در هر واحد شهری از نظر تعداد و تراکم جمعیت در هر ساختمان، براساس این طرح تصویب می‌گردد. اما نقش و تاثیر طرح توجیهی شهرسازی بر طرح تفصیلی چیست؟
طرح توجیهی و امکان سنجی برای کمیسیون ماده پنج چیست؟
طرح امکان سنجی شهرسازی همان‌طور که از نامش پیدا است، یک طرح توجیهی است که برای اعمال هرگونه تغییر جدید به طرح‌های تفصیلی شهرسازی، آماده و تنظیم می‌گردد. براساس این طرح، مالکان اراضی برای افزایش تراکم ساختمان (افزایش تعداد طبقات)، تغییر کاربری ساختمان‌های مسکونی به واحدهای تجاری و نیز موارد مرتبط به سطوح بالاتر از جمله تغییر پهنه شهری، نیاز به تنظیم یک طرح توجیهی دارند. از آن جائی که این طرح باید به شهرداری ارائه شود، طرح امکان سنجی شهرسازی نیز نامیده می‌شود.
طرح توجیهی شهرداری
مشخصات طرح توجیهی شهرسازی
طرح امکان سنجی شهرسازی یک طرح کاملاً فنی است که بدون تکمیل مسیر قانونی، فاقد ارزش و اعتبار است. تغییرات مطرح شده در این طرح بایستی بر مبنای ضوابط و شرایط موجود در طرح تفصیلی و با ارائه توجیه مناسبی برای ضرورت اعمال تغییرات درخواستی بر ملک مورد نظر باشد. به عبارتی دیگر، هر ایده‌ای که با ضوابط و مندرجات طرح تفصیلی مصوب شهر همخوانی نداشته باشد، به کمیسیون ماده 5 ارائه نمی‌گردد.
طرح های توجیهی شامل چه طرح هایی می شوند؟
هر نوع طرحی الزاماً به عنوان طرح توجیهی شهرداری شناخته نمی‌شود. به طور کلی، افزایش تراکم ساختمان، تغییر پهنه شهری و تغییر کاربری در صورتی که در چارچوب ضوابط طرح تفصیلی جای بگیرند، به عنوان طرح توجیهی به کمیسیون ماده 5 ارجاع داده می‌شوند.
چرخه بررسی طرح توجیهی شهرداری
به طور کلی، چرخه بررسی طرح توجیهی و امکان سنجی برای شهرداری و ارائه بع کمیسیون ماده پنج مطابق شکل زیر می‌باشد:
چرخه بررسی طرح امکان سنجی کمیسیون ماده 5
مطابق شکل فوق، مالک در ابتدا تغییرات مد نظر برای ملک خود را با شهرداری مطرح می‌کند. در این مرحله، رایزنی‌های لازم و مذاکرات اولیه بین شهرداری و مالک مبنی بر امکان‌پذیر بودن و یا نبودن اعمال تغییرات مد نظر صاحب ملک، صورت می‌پذیرد.
در مرحله بعد، اگر تغییرات مورد تایید اولیه شهرداری قرار بگیرد، مالک برای ادامه کار، به مهندسان مشاور شهرسازی مراجعه می‌نماید و ادامه بررسی طرح خود را به آن‌ها واگذار می‌نماید. نکته بسیار مهم در این مرحله، سپردن پروژه به دست مهندسینی است که گواهینامه صلاحیت ارائه خدمات مشاوره را از سازمان مدیریت و برنامه‌ریزی بودجه دریافت کرده باشند. بنابراین، ضروری است که مالک پیش از سپردن کار خود به مهندسین مشاور، گواهی صلاحیت دریافتی آن‌ها از سوی سازمان برنامه و بودجه کشور را استعلام نماید.
در این مرحله، مهندسین مشاور شهرسازی ابتدا طرح را بازنگری می‌کنند. سپس، طرح توجیهی را جهت ارائه به کمیسیون ماده 5 تنظیم می‌کنند و منتظر می‌مانند تا شهرداری یک وقت جلسه را برای مطرح شدن طرح توسط مهندسین مشاور در کمیسیون ماده 5 در نظر بگیرد.
بررسی طرح توجیهی در جلسه کمیسیون ماده 5
در مرحله بعد، مهندسین مشاور طرح توجیهی و امکان سنجی برای کمیسیون ماده پنج را در جلسه کمیسیون مطرح می‌نمایند. کمیسیون ماده 5 موظف است تا در حیطه اختیارات خود مطابق با ماده 5 قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران، به بررسی این طرح توجیهی بپردازد. تصویب یک طرح نیز منوط به کسب حداکثر آراء در بین اعضای کمیسیون ماده 5 شهرداری است. براساس قانون شورای عالی شهرسازی و معماری مصوب سال 1388، اعضای این کمیسیون را استاندار به عنوان رئیس جلسه، مدیر کل راه و شهرسازی به عنوان دبیر جلسه، اعضای دارای حق رای و نیز اعضای فاقد رای تشکیل می‌دهند.
در صورت عدم حضور استاندار، معاونت هماهنگی امور عمرانی استانداری در جلسه حضور به عمل می‌آورد. شهردار و رئیس سازمان جهاد کشاورزی، از جمله اعضای دارای حق رای هستند. این در حالی است که مدیر عامل شرکت آب و فاضلاب، رئیس شورای شهر و مدیر کل حفاظت محیط زیست از جمله افرادی هستند که به عنوان مدعو در جلسه حضور دارند و فاقد حق رای هستند. مهندسین مشاور شهرسازی نیز می‌توانند در جلسه حضور داشته و طرح را مطرح نمایند. با این حال، مهندسین حق دخالت در تصویب طرح را ندارند. چرا که در زمره افراد فاقد حق رای قرار می‌گیرند.
تصویب طرح توجیهی در کمیسیون
در صورت صدور تاییدیه نهایی طرح توجیهی شهرسازی از جانب کمیسیون، نقشه‌های مصوب مورد بررسی قرار گرفته و امضا می‌شوند. همچنین، پس از اتمام جلسه کمیسیون ماده 5، صورت جلسه‌ای توسط اعضای کمیسیون تنظیم می‌گردد. سپس، مصوبات کمیسیون جهت بررسی به دبیرخانه شورای عالی شهرسازی و معماری و جهت استحضار به استانداری ارسال می‌گردد. استانداری نیز مصوبات را به شهرداری ابلاغ می‌نماید.
در نهایت، دستور نقشه جدید در سامانه شهرداری تهران جایگزین دستور قبلی می‌گردد تا به این ترتیب مالک اجازه اعمال تغییرات مد نظر را بر روی ملک خود داشته باشد.
چه کار کنیم تا طرح توجیهی ما با اطمینان بیشتری به تصویب برسد؟
مهم‌ترین مساله در مورد طرح توجیهی و امکان سنجی برای کمیسیون ماده پنج، سپردن کار به مهندسین مشاور کار بلد و با تجربه است. چرا که مشاور خوب می‌تواند به گونه‌ای طرح را به کمیسیون ماده 5 ارائه دهد که افراد بیشتری در کمیسیون با اجرای طرح موافق باشند. تیم مهندسان مشاور هفت شهر آریا با دارا بودن گواهینامه صلاحیت خدمات مشاوره، در زمینه انجام پروژه‌های مرتبط با طرح‌های توجیهی و امکان‌سنجی مشغول به فعالیت است. بنابراین، می‌توانید طرح‌های توجیهی خود را با خیال راحت به کارشناسان این تیم بسپارید.
